Обследование инженерных систем – комплекс мероприятий, проводимый для оценки их текущего состояния и функциональных возможностей, соответствие структуры инженерных систем существующей проектной и (или) исполнительной документации, действующим нормам и правилам, а также пригодности инженерных сетей к дальнейшей эксплуатации, модернизации или ремонту.

Обследование инженерных коммуникаций может проводиться как в рамках комплексного обследования здания (сооружения), так и отдельно, в следующих случаях:

Реконструкция;

Капитальный ремонт;

Смена балансодержателя, арендатора, оперативного управляющего;

Систематические нарушения функционирования инженерных систем.

Обследование инженерных сетей проводится, как правило, в три этапа:

подготовка к проведению обследования;

предварительное (визуальное обследование);

детальное (инструментальное обследование).

Обследованию предшествуют изучение и анализ исходных данных по следующей технической документации:

рабочим и исполнительным чертежам;

актам приемки, испытаний;

паспортам и сертификатам на оборудование, материалы и изделия;

журналам ремонтов;

другой документации, отражающей влияние на проведение обследования особенностей функционального назначения и эксплуатации здания.

Перечень мероприятий, проводимых в рамках обследования инженерных сетей:

изучение технической документации по проектированию, строительству и эксплуатации;

визуальное ознакомление с объектом обследования;

натурное обследование - измерение линейных размеров, диаметров, сечений, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам;

установление необходимости проведения инструментальных измерений и их объемов, определение их мест;

выявление степени и причин физического износа инженерных коммуникаций на основании анализа результатов обследования, предъявленных заказчиком сведений по условиям эксплуатации поверочных расчетов;

составление ведомости дефектов;

разработку и подборку схем, эскизов и фотографий поврежденных участков;

составление заключения (технического отчета) с выводами о возможности эксплуатации или капитального ремонта обследуемых инженерных сетей, рекомендациями по устранению дефектов и повышению надежности.

Объемы и сроки работ по обследованию зависят от размеров здания, их насыщенности инженерными коммуникациями и определяются в каждом конкретном случае техническим заданием на обследование.

39. Система стратегического, тактического и оперативного управления и планирования

Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью

Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Cтратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, в которой представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.

Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие

Инновация и инвестиция

Рост доли рынка

Достижение удовлетворенности трудом и коллективом

Получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов

Профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.

К основным стратегиям управления относятся

маркетинговые

кадровые

инновационные.

Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.

Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.

Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля. Стоимостьпортфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности. Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

Выполнение тактических указаний собственника;

Анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

Разработка эффективной политики эксплуатации активов;

Определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

Формулирование указаний для оперативного управляющего.

– это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:

Возникает финансовое равновесие;

Просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;

Извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:

выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);

построение организационной структуры управления объектом недвижимости;

увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;

контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;

заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д..

Тактическое планирование – инструмент реализации стратегии планирования. Разрабатывается с учетом стратегического и текущей ситуации.

Оперативное планирование – определяет перечень действий и операций их количество и сроки с учетом качественного аспекта.

В настоящее время значительная часть жилого фонда требует капитального ремонта. При этом, далеко не всегда инженерные коммуникации, отработавшие нормативный срок, реально изношены и нуждаются в полной замене. И, наоборот, многие относительно новые трубопроводы могут находиться в неудовлетворительном, аварийном состоянии. Так как же поступить, чтобы не тратиться на перекладку старой, но надёжной трубы, а выявить именно те элементы сети, которые действительно требуют ремонта? Для определения точной картины, реального технического состояния различных коммуникаций проводится экспертное обследование внутренних инженерных систем зданий и сооружений, включающее инструментальную диагностику, оценку уровня износа и возможности дальнейшей эксплуатации.

Экспертиза инженерных сетей и трубопроводов зданий, многоквартирных домов

Объектами исследования являются внутренние трубопроводы и инженерное оборудование жилых и общественных зданий, промышленных предприятий, производственных комплексов.

Лаборатория ЗАО «Экспертиза коммунальных сетей» выполняет обследования следующих внутридомовых систем:

— горячее, холодное, противопожарное и техническое водоснабжение;

— хозяйственно-бытовая, водосточная и дренажная канализация;

— теплоснабжение и отопление;

— вентиляция и холодоснабжение.

Обследование систем зданий включает в себя визуальный контроль коммуникаций, определение следов и характера коррозии, описание имеющихся дефектов и нарушений, выборочная ультразвуковая толщинометрия стенок труб, фотофиксация. Канализационные, вентиляционные и водосточные сети исследуются при помощи телеинспекции. Обследование системы отопления здания состоит из комплекса мероприятий (визуальный осмотр, инструментальная диагностика). Собранные сведения обобщаются в техническом заключении, с последующими расчетами и выводами о текущем состоянии инженерных сетей, уровне физического износа, возможности дальнейшей эксплуатации, целесообразности локального ремонта отдельных частей или необходимости замены труб.

Все работы выполняются в полном соответствии с действующей нормативной документацией: ГОСТ, СНиП, ВСН, методические справочники и рекомендации. Предприятие и специалисты аккредитованы и сертифицированы.

Сантехническая экспертиза

• Экспертиза стояков ГВС, ХВС, отопления, канализации;
• Экспертиза водопроводных и тепловых вводов, канализационных выпусков;
• Экспертиза коммуникаций в помещениях, подвалах, чердаках, технических этажах

Обследование и экспертиза технического состояния трубопроводов и систем

• Выявление и документальное оформление дефектов и нарушений;
• Оценка уровня износа инженерных систем;
• Анализ, расчеты, выводы по инструментальным и камеральным изысканиям, подготовка рекомендаций

Оборудование

Поскольку внутренние коммуникации зданий представлены самыми разнообразными инженерными системами, применяются различные технологии и приборы для обследования:

• Для оценки состояния труб водоснабжения и отопления мы используем ультразвуковые толщиномеры MG2-XT (Panametrics, США), 2 комплекта. Прибор предназначен для точного измерения толщины стенки трубопроводов. Диапазон измерения — 0.5 — 635 мм. Проходит периодические поверки, имеется соответствующая документация.
• Самотечные системы хозяйственно-бытовой канализации и водостока обследуются средствами видеодиагностики, главным образом, проталкиваемыми системами телеинспекции СМО\TV5-50LC-1V\ВК4-150\VM11-100 и эндоскопами под любые диаметры труб.
• Поиск потерь тепла и тепловое обследование электрооборудования мы выполняем тепловизионной камерой ThermeCAM E45 (FLIR Systems, Швеция). Инфракрасная камера обеспечивает получение радиометрических изображений, позволяющих точно измерять температуру объектов. Тепловизор захватывает изображения с частотой кадров 50 Гц, что позволяет сканировать движущиеся объекты. Тепловизор ThermaCAM E45 специально разработан для практических задач, требующих высокой скорости ИК диагностики.

На сегодняшний день инженерные сети являются важной частью не только отдельного здания, но и крупной системой, при помощи которой осуществляется обеспечение сооружений необходимыми ресурсами. Их состоянию уделяется особенное внимание, ведь очень важно поддерживать работоспособность системы и своевременно предупреждать возможные поломки.

Обследование инженерных систем и сетей - комплекс мероприятий, проводимых для оценки текущего состояния и функциональных возможностей инженерных систем, выявления дефектов и неисправностей, определения возможности подключения дополнительного оборудования, определения соответствия инженерных систем проектной и нормативной документации.

Как правило, техническое обследование инженерных сетей происходит в процессе их эксплуатации. Износ - это неотъемлемая часть использования системы, и происходит он под действием естественных внешних факторов. В среднем, сети могут прослужить в течение 10-20 лет без ремонта и дополнительных работ, а срок эксплуатации зависит от внешних условий, своевременности и качества осуществляемого ремонта.

Этапы проведения обследования инженерных сетей:

Тщательный осмотр системы для получения необходимых параметров.

Изучение полученных данных и проектной документации. Специалисты просматривают планы работ и выявляют возможные отклонения во время устройства сетей.

Проверяется соответствие нормативам, ведь от всех этих параметров зависит срок эксплуатации.

Если вы сомневаетесь в предоставленной подрядной организацией смете работ, то специалисты смогут определить стоимость устройства системы и предотвратить возможность завышений.

Техническое обследование инженерных систем осуществляется почти для всех типов сетей, в зависимости от запросов самого заказчика. Оно может проводиться как для всех элементов, так и для отдельных.

Элементы инженерной системы, которые могут подвергаться осмотру:

1. Обследование систем горячего водоснабжения.

При обследовании данного элемента осуществляется описание системы ГВС, обследование трубопроводов и циркуляционных насосов, описание технологии приготовления горячей воды и используемых водонагревателей, проведение инструментальных измерений - замеры температуры, определение толщины коррозионных отложений. Разработка чертежей с нанесением трубопроводов и разводки системы горячего водоснабжения на поэтажные планы с указанием диаметров и привязкой к существующим конструкциям.

2. Обследование систем отопления и теплоснабжения - обследование теплового ввода и ЦТП, описание системы отопления и схемы разводки подающей и обратной магистралей, обследование отопительных приборов, проведение замеров температуры, определение толщины сужения живого сечения трубопроводов, нанесение системы отопления на планы этажей.

3. Обследование систем холодного водоснабжения - обследование водопроводного ввода в здание, обследование узла учета холодной воды и контрольно-измерительных приборов, описание системы водоснабжения, определение толщины коррозионных отложений в трубопроводах, нанесение системы холодного водоснабжения на планы с обозначением диаметров.

4. Обследование систем канализации - обследование трубопроводов и санитарно-технических приборов, обследование вентиляционных стояков и ревизий, определение уклона горизонтальных трубопроводов, нанесение канализационных стояков и приборов на поэтажные планы.

5. Обследование систем вентиляции - определение типа вентиляционной системы, обследование вентиляционных воздуховодов и вентиляционного оборудования, определение воздухообмена в обследуемых помещениях здания, выявление дефектов и сравнение с нормативными требованиями.

6. Обследование систем мусороудаления - обследование мусоросборных камер, установление целостности и герметичности ствола, установление соответствия требованиям проектной и нормативной документации.

7. Обследование систем газоснабжения - описание конструктивной схемы системы газоснабжение, изучение документации на газопроводы и оборудование, определение соответствия системы газопровода проектной документации.

8. Обследование технического состояния водостоков - описание системы водоотвода, выявляют недопустимые повреждения - засоры, герметичность стыков, наличие решеток и колпаков, наличие электрического обогревающего кабеля.

9. Обследование электрических сетей и средств связи - описание вводно-распределительного устройства, обследование электрических шкафов на этажах, осмотр осветительных приборов, обследование слаботочных систем, нанесение электрических щитов и разводки силового электроснабжения на планы здания.

10. Обследование инженерного оборудования.

В данном случае определяется фактическое состояние используемого оборудования различного назначения, а также физический и моральный износ в соответствии с выявленными дефектами и неисправностями.

Техническое обследование оборудования и сетей проводится с учетом трёх определяющих факторов:

Большое внимание уделяется физическому износу, именно он становится основной проблемой во время эксплуатации систем. Этот фактор зависит от общего состояния, оно определяется текущими показателями, количеством проведенных ремонтных и восстановительных работ.

Моральный износ. При его определении учитываются возможные нарушения во время обустройства, которые влияют на общие характеристики системы.

Устаревание оснащения, в результате которого оно больше не соответствует современным требованиям.

Состав технического заключения по обследованию инженерных систем и сетей:

1. Пояснительная записка - описание обследуемых инженерных систем

2. Обследование систем отопления и теплоснабжения здания

описание систем отопления и теплоснабжения

нанесение систем отопления на поэтажные планы

инструментальное обследование систем отопления и теплоснабжения, дефекты, выводы и рекомендации

3. Обследование систем вентиляции здания

описание систем вентиляции

нанесение систем вентиляции на поэтажные планы

инструментальное обследование систем вентиляции, дефекты, выводы и рекомендации

4. Обследование систем водоснабжения и пожаротушения здания

описание систем водоснабжения и пожаротушения

нанесение систем водоснабжения и пожаротушения на поэтажные планы

инструментальное обследование систем водоснабжения и пожаротушения, дефекты, выводы и рекомендации

5. Обследование систем водоотведения здания

описание систем водоотведения

нанесение систем водоотведения на поэтажные планы

инструментальное обследование систем водоотведения, дефекты, выводы и рекомендации

6. Обследование систем электроснабжения здания

описание систем электроснабжения

нанесение систем электроснабжения на поэтажные планы

инструментальное обследование систем электроснабжения, дефекты, выводы и рекомендации

7. Результаты расчетов существующих нагрузок на здание, анализ узлов ввода на предмет возможности увеличения нагрузок, выявление мест для возможных подключений новых сетей

8. Выводы по результатам обследования инженерных систем здания

10. Исполнительные схемы - планы с нанесенными инженерными системами

Что может потребоваться нашим специалистам в процессе работы?

Проектная документация.

Чертежи системы, используемые для подготовки работ и при их проведении.

Информация по проведенным ремонтам, спектру выполняемых восстановительных работ.

Другие документы, предоставляющие информацию об объекте обследования.

Таким образом, данное обследование часто осуществляется не только при авариях или поломках. Наши специалисты рекомендуют периодически проводить осмотр инженерных систем, определяя текущее состояние и необходимость ремонта отдельных элементов. Своевременно обнаруженные неисправности устранить намного проще, чем их дальнейшие последствия и серьезные поломки. Оценка может потребоваться и в процессе судебного разбирательства.

Стоимость услуги:

Минимальная стоимость проведения экспертизы инженерных сетей и систем 20 000 рублей.

Цена обследования инженерных сетей и систем

Для уточнения конечной стоимости позвоните по указанному номеру для консультации с нашими специалистами.

Итоговая цена работ формируется исходя из:

• типа инженерных сетей;
• сложности используемого оборудования;
• количества и доступности оборудования.

Обследование инженерных систем требуется:

• при возникновении регулярных аварий;
• при отклонении в режиме работы;
• при возникновении спорных вопросов при проектировании, монтаже и эксплуатации оборудования.

Что такое обследование инженерных сетей

Это ряд действий, направленных на тщательную проверку и оценку технического и эксплуатационного состояния, функциональности, наличия дефектов и повреждений части или всей сети, соответствия всем принятым нормам. Также проводится перед внедрением в сеть дополнительного оборудования, чтобы получить точный ответ позволят ли правила и нормы, а также характеристики системы поддерживать его безопасный режим работы.

Мы проводим такие обследования систем и сетей с помощью специального оборудования, проверяются здания, внутренние и наружные сети, оборудование согласно всем правилам принятых нормативных документов. Что позволяет определится с возможностью их дальнейшего эксплуатирования или улучшения, дает возможность вовремя определить необходимость в ремонте, что позволит избежать любых аварийных ситуаций и сэкономить средства на полной замене оборудования.

Когда мы проводим техническое обследование инженерных систем в Москве:

• При необходимости определения износа оборудования и сети в целом, что поможет в своевременном решении возникших проблемных моментов
• При необходимости определения возможности проводить починку и восстановление инженерной сети
• При комплексной оценке всего здания предприятия для прохождения экспертизы проектной документации
• Для определения целесообразности увеличения нагрузок на оборудование
• Для составления задания на документацию по улучшению, модернизации и починке инженерных систем

Наше предложение по обследованию инженерных сетей зданий:

Экспертиза является одним из самых трудоемких процессов, который требует наличия персонала самой высокой квалификации и обширной базы приборов и оборудования. ООО «СоюзТехСервис» предлагает своим клиентам провести экспертизу в Москве и области для следующих объектов:

• систем отопления, холодного и горячего водоснабжения;
• канализации и водоснабжения;
• систем вентиляции и кондиционирования;
• систем электроснабжения.

Обследование проводится в максимально сжатые сроки. Это стало возможно благодаря использованию современного диагностического оборудования и компьютерного анализа. В процессе нами выполняются работы следующего характера:

1. Поиск скрытых утечек, поиск подземных коммуникаций, поиск незаконных врезок, оценка остаточного ресурса трубопроводов.
2. Диагностика исправности оборудования с проверкой качества монтажных и пусконаладочных работ.
3. Исследование сетей с целью обнаружения отклонений от нормального режима работы и других неисправностей.
4. Формирование отчета об экспертизе с предоставлением рекомендаций относительно всех этапов проведенных работ.

Более подробное описание проведения экспертизы инженерных сетей в Москве и области:

• Мы проводим тщательное обследование трубопроводов и составляющих горячего водоснабжения, в которое входит полное описание всей системы, осмотр труб и насосов, проведение всех необходимых измерений с помощью специальных инструментов (это измерения температурного состояния системы, проведение анализа отложений в трубопроводе и др.). Составление подробного отчета о всех проведенных работах, о выявленных проблемных зонах. А также мы занимаемся устранением этих проблем, что позволит Вам сэкономить время, на поиск других служб по решению возникших проблемных ситуаций.
• Проводим экспертизу отопительных систем в которую входит подробное обследование вводного трубопровода и ЦТП, проверка всех отопительных приборов, проведение измерений с помощью оборудования, анализ полезного диаметра труб, а также предоставление вариантов решения проблем с каждым из этих участков при наличии таковых. Мы сможем устранить данные недочеты по низкой стоимости, т.к. при комплексных работах мы сделаем скидку.
• Проводим оценку трубопроводов холодного водоснабжения, в которую входят те же элементы что и при осмотре горячего водоснабжения, а также предоставляем услуги по починке, прочистке и восстановлению первоначального диаметра труб.
• Проводим экспертизу канализационных сетей в которую входят полный осмотр труб и всего подключенного оборудования, осмотр вентиляции, проверка всех углов наклона на соответствие оптимальным требованиям, а также предоставляем услуги по решению всех этих возможных проблем.
• Проверяем системы вентиляции зданий, тщательно осматриваем все воздуховоды и оборудование, с помощью приборов измеряем правильность воздухообмена между всеми частыми здания, определяем и решаем все возникшие проблемы.
• Делаем экспертизу электрических сетей, проверяем все устройства, шкафы, кабели, слаботочные сети, проводим починку при необходимости.